Con el precio de la vivienda acercándose a los picos de la burbuja del ladrillo y la capacidad de ahorro de los hogares seriamente limitada, los españoles más jóvenes están optando a una llave clave para convertirse en propietarios de su propia casa: las donaciones de padres a hijos. Lo muestran con claridad los últimos datos del Consejo General del Notariado (CGN), que reflejan que las transmisiones intergeneracional de viviendas se han disparado en España.
Y no tiene pinta de que la tendencia vaya a frenarse.
¿Qué ha pasado? Que las donaciones y herencias ganan peso en el mercado inmobiliario español. Nada sorprendente si se tiene en cuenta el envejecimiento del país, el encarecimiento de la vivienda y las dificultades con las que (aun a pesar del abaratamiento del crédito) se encuentran los más jóvenes cuando se plantean comprarse una casa. Dicho de otra forma: los mayores optan por salir en ayuda de sus hijos, sobrinos o nietos para despejarles el acceso a las inmobiliarias.
No es un fenómeno nuevo (llevamos tiempo hablando de la ‘Gran transferencia’ intergeneracional de riqueza), pero eso no quita que resulte llamativo. Sobre todo cuando se publican datos que ayudan a dimensionarlo, algo que acaba de hacer el Consejo General del Notariado en un informe en el que revela que las donaciones de viviendas se han disparado en los últimos años en nuestro país. Tanto, que en su opinión ya son (junto a las herencias) palancas clave del acceso a la vivienda.
¿Tanto han crecido? Los datos del Consejo General del Notariado (CGN) son claros. Según su último informe sectorial, en 2024 se donaron 54.735 viviendas en España, un 68% más que en 2017. De hecho si se analiza la serie de los últimos ocho años, el de 2024 fue el segundo mayor registro, solo superado por 2021.
Y la tendencia parece mantenerse en 2025. Durante el primer semestre del año el colectivo registró alrededor de 27.000 viviendas donadas. En paralelo, se mantiene más o menos estable el número de herencias de casas. En 2024 se contabilizaron 403.854, dato muy similar (con ligeros vaivenes) al de los últimos años.
¿Son cifras importantes? Sí. Y se entiende mejor cuando se ponen en el contexto del mercado inmobiliario, algo que hace el propio colegio notarial. “El número de viviendas heredadas en 2024 y el de viviendas donadas equivaldría en conjunto a el 64% de las operaciones de compraventa de vivienda registradas en ese mismo año”, señala el CGN, que pone el acento en la deriva de las donaciones. “El número de viviendas heredadas se ha mantenido bastante estable, mientras que el de viviendas donadas casi se duplicó entre 2017 y 2024”.
No solo eso. Los notarios inciden además en que la estabilidad en el flujo de herencias y el contundente aumento de las donaciones contrasta con un ritmo de compraventas más oscilante. Y ese marco general no parece que vaya a cambiar a corto plazo. “Los datos más recientes de la primera mitad de 2025 muestran que en este período se han heredado 202.923 viviendas y donado 26.923. Estas dos cifras en conjunto se corresponderían con el 60% del número de compraventas entre enero y junio de este año (380.144)”, recuerda el Consejo General.
¿Cómo lo valoran los notarios? El colectivo no se limita a exponer cifras. También desliza alguna que otra interpretación que apunta en una dirección clara: ante el progresivo encarecimiento de la vivienda y la escasa capacidad de ahorro de los jóvenes, las “transmisiones patrimoniales intergeneracionales” han ido ganado peso. “En este marco, las donaciones y herencias se consolidan como instrumentos de acceso a la vivienda y redistribución familiar de recursos, y aquí el grupo de personas mayores de 65 años adquiere protagonismo”, reflexiona el CGN.
Tras recordar que en general los actos relacionados con donaciones se han disparado un 127% entre 2017 y 2024, los notarios explican que el crecimiento se explica en gran medida por los donantes de entre 55 y más de 65 años.
“Las herencias y sobre todo las donaciones parecen mostrar signos de convertirse en un canal clave de acceso para las generaciones más jóvenes”, apostilla. “El envejecimiento poblacional augura una gran transmisión patrimonial en las próximas décadas bien sea mediante donaciones o herencias”.
¿Solo se dona/hereda vivienda? No. El informe notarial refleja un aumento general de las donaciones, no solo las protagonizadas por casas. Y ese es un matiz importante. Como avanzaba ya en febrero El País, el volumen de transmisiones alcanzó el año pasado un récord y gran parte de ellas se centraron en efectivo, dinero que pasa de los bolsillos de las madres y padres al de sus hijos para facilitarles el pago de una vivienda o la entrada para una hipoteca.
“Hay de todo, desde donaciones de 10.000 euros a otras de 300.000, pero lo más habitual es encontrar cifras cercanas a 30.000 o 40.000, que pueden valer para costear la entrada”, explicaba María Teresa Barea, portavoz del CGN. “Vemos que aquellos padres que tienen algo de liquidez disponible donan parte del dinero a sus hijos para la compra o entrada de la casa, pero también para montar un negocio”.
¿Hay más factores? Sí. El aumento de las donaciones se explica por el encarecimiento del m2 residencial (se ha disparado un 15,3% en el último año según Idealista), la escasa capacidad de ahorro de los jóvenes y las dificultades para acceder al mercado inmobiliario; pero también influye otro factor clave: la fiscalidad. De hecho los datos del CGN muestran variaciones entre regiones en el total de viviendas donadas que no se explican por las diferencias de población.
Imágenes | Ansar Naib (Unsplash) y Consejo General del Notariado
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La noticia
La vivienda se ha vuelto tan rematadamente cara que está haciendo algo inesperado: acelerar la “Gran transferencia de riqueza”
fue publicada originalmente en
Xataka
por
Carlos Prego
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